Istandsættelse og forandring

Hvis du har en boligandel eller en erhvervsandel i ABF Aarhusgaarden, må du gerne istandsætte og forandre andelen udover almindelig kosmetisk istandsættelse, men du skal have tilladelse fra andelsboligforeningens bestyrelse, før du går i gang med arbejdet. I nogle tilfælde kræver det også en byggetilladelse fra kommunen.

Du skal anmelde dine planer om at istandsætte/forandre din andel skriftligt til bestyrelsen senest 5 uger før arbejdet iværksættes, hvor du beskriver projektet så detaljeret som muligt, eventuelt suppleret med tegninger. Bestyrelsen kan gøre indsigelse inden 3 uger efter din anmeldelse, og i så fald skal du udskyde projektet, indtil der er enighed med bestyrelsen, eller det er fastslået, at bestyrelsens indsigelse er uberettiget.

Du har selv ansvar for at undersøge om din istandsættelse/forandring kræver byggetilladelse fra kommunen og i givet fald for at indhente byggetilladelsen. Hvis arbejdet kræver byggetilladelse, skal du aflevere en kopi af byggetilladelsen til bestyrelsen 5 uger inden arbejdet sættes i værk.

Du skal desuden kontakte andelsforeningens vicevært, som kan vejlede dig om, hvilke hensyn du skal tage i forhold til installationer og byggetekniske dele, samt hvilke dele af ejendommen, der er andelshaverens ansvar og hvilke dele, andelsforeningen har ansvar for. Du kan også få vejledning hos bestyrelsen.

Du må gerne udføre istandsættelse og forandring selv, men arbejdet skal være udført håndværksmæssigt forsvarligt. Ændringer af el- og VVS-installationer eller nye el- og VVS-installationer i andelen skal dog altid udføres af en autoriseret installatør.

På Tekniqs webside Gør det selv eller fagmand kan du læse mere om, hvad du ifølge loven må og ikke må, når det gælder el og VVS. Se også Bekendtgørelse om simple arbejder på el-, vvs- og kloakinstallationsområdet, som enhver må udføre.

Hurtigst muligt efter at arbejdet er afsluttet, skal bestyrelsen besigtige istandsættelsen/forandringen. Bestyrelsen kan kræve, at der anvendes en byggesagkyndig udpeget af bestyrelsen i forbindelse med besigtigelsen. Honoraret for den byggesagkyndiges arbejde betales af dig som andelshaver.

Overhold loven og foreningens vedtægter

Som andelshaver har du pligt til at sørge for, at din lejlighed lever op til kravene i byggeloven. Hvis kommunen i forbindelse med ombygning eller salg konstaterer/bliver bekendt med, at din lejlighed ikke overholder kravene i loven, vil kommunen i første omgang skrive til dig via andelsforeningens bestyrelse, og bede om, at der bliver rettet op på de ulovlige forhold. Efterkommer du ikke sådan et påbud inden for tidsfristen, kan du blive idømt bøder. I sidste ende kan kommunen vælge at udbedre de ulovlige forhold på din regning.

Kommunen kan også idømme bøder, hvis du:

  • Igangsætter en ombygning uden at have søgt byggetilladelse, hvis det kræves
  • Gennemfører en ombygning på anden måde, end kommunen har givet tilladelse til

Det er altid en god idé at kontakte byggeteknisk kyndige eller teknisk forvaltning i kommunen, inden du går i gang med istandsættelse eller forandring, så du er sikker på, at der kan gives tilladelse, at alle bestemmelser i Bygningsreglementet m.v. overholdes, og at dit projekt dermed er lovligt.

Det kan også have konsekvenser for dig som andelshaver i andelsboligforeningen, hvis du ikke overholder foreningens vedtægter for forandring. Bestyrelsen kan for eksempel kræve, at du fører lejligheden tilbage til dens tidligere stand, eller at du lovliggør forandringen. I sidste instans kan du blive ekskluderet af andelsboligforeningen. Det betyder, at du skal fraflytte din bolig, som derefter kan sælges af bestyrelsen.

Læs også om forandring under §9 i foreningens Vedtægter

Adfærd i forbindelse med istandsættelse og forandring

Tænk gerne på, hvilke gener arbejdet med istandsættelse og forandring af din andel kan påføre andre andelshavere. Og advisér gerne de beboere/erhvervsdrivende, der kan blive berørt. Det kan for eksempel ske ved opslag i opgangen, hvor du også skriver hvilken dag og i hvilket tidsrum, arbejdet bliver udført.

Ved arbejde der medfører støj og støv, bør du så vidt det er muligt mindske generne for andre, for eksempel ved at holde arbejdet inden for normal arbejdstid på hverdage. Ved arbejde der medfører støv i opgange, skal du også huske at rengøre disse arealer regelmæssigt.

Se også foreningens Husorden

Værdien af forbedringer kan lægges til andelens pris

Hvis din istandsættelse eller forandring er en forbedring af din andel, kan værdien af arbejdet lægges til andelens pris. Du skal dog være opmærksom på, at der skelnes mellem vedligeholdelse og forbedringer:

Vedligeholdelse er for eksempel reparation af defekte hvidevarer, vandhaner og toilet, udskiftning af toiletbræt, maling af vægge og lofter, afhøvling/lakering af gulve og lignende. Som andelshaver er du forpligtet til at vedligeholde din andel.

Læs også om vedligeholdes af din andel under §8 i foreningens Vedtægter 

Forbedring er for eksempel renovering og forandring af køkken eller badeværelse. Installation af nye, bedre hvidevarer. Overordnet skal der være tale om en forøgelse af brugsværdien, før arbejdet kan anses som en forbedring.

Bestyrelsen kan vejlede dig om, hvad der anses for at være en forbedring, der forøger brugsværdien af din andel. Udgangspunktet er Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentations forbedringskatalog.

Sådan fastsættes værdien af forbedringer

Hvis din istandsættelse eller forandring er en forbedring af din andel, og du ved et salg ønsker at tage værdien af forbedringen med i salgssummen, er det nødvendigt, at du har fået fastsat værdien. Husk derfor udførlig dokumentation for dine forbedringer i form af kvitterede håndværkerregninger med beskrivelser af det udførte arbejde.

Hurtigst muligt efter at forbedringen er udført, skal værdien fastsættes af en byggesagkyndig, som bestyrelsen udpeger. I særlige tilfælde kan bestyrelsen alene fastsætte værdien af din forbedring. Det gælder typisk, hvis værdien er under en bagatelgrænse, og der samtidig er håndværker kvitteringer på arbejdet.

Værdien fastsættes efter en konkret vurdering med udgangspunkt i Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentations forbedringskatalog som vejledende.

Hvis du selv udfører arbejde i forbindelse med forbedringer – helt eller delvist – skal du huske at føre regnskab over de timer, du bruger med en beskrivelse af, hvad du bruger timerne på. Eget arbejde dækker også over arbejde udført af familie, venner og bekendte.

Timeforbruget ved eget arbejde vil i forbindelse med værdifastsættelsen blive sammenlignet med det antal timer en faguddannet håndværker ville bruge på opgaven. Ofte accepteres det, at du bruger lidt flere timer ved eget arbejde end en professionel håndværker ville bruge, men det kan ikke forventes.

Eget arbejde honoreres efter Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentations vejledende timesatser for prisfastsættelse af eget arbejde.

Bestyrelsen udleverer en skabelon (Excel eller Google Sheet ), som skal bruges til regnskab og dokumentation af dit forbedringsarbejde.

Såfremt den foreviste skriftlige dokumentation er utilstrækkelig som grundlag for værdifastsættelsen, eller hvis den foreviste dokumentation står i et åbenbart urimeligt forhold til den konstaterede stigning i brugsværdien, fastsætter den byggesagkyndige værdien ud fra et skøn.

Desuden træffer den byggesagkyndige afgørelse, hvis andelshaver og bestyrelsen er uenige om værdifastsættelse. I tilfælde af tvivl eller uenighed om, hvornår forbedringsarbejdet er udført, afgøres dette også endeligt af den byggesagkyndige.

Honoraret for den byggesagkyndiges arbejde betales af dig som andelshaver.

Forbedringer og værdi af forbedringer, som er godkendt af bestyrelsen og/eller af skønsmand før den 17.3.2020 er gældende.

Sådan afskrives værdien af forbedringer

Når en forbedring af din andel er opgjort og værdisat, samt det er afgjort eller dokumenteret, hvornår arbejderne er udført, afskrives disse efter en konkret vurdering med udgangspunkt i  Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation afskrivningskurve som vejledende.

Værdien af tidligere forbedringer nulstilles, når der gennemføres en “genforbedring” inden for afskrivningsperioden. Hvis du for eksempel sætter et nyt køkken ind i din andel, og det tidligere køkken ikke er afskrevet helt endnu, vil værdien af det tidligere køkken blive nulstillet, fordi denne forbedring ikke eksisterer længere.

Her ligger ansvaret, hvis der opstår en skade

Hvis du som andelshaver selv har udført arbejder, og det efterfølgende viser sig, at det ikke har været udført håndværksmæssigt forsvarligt, har du selv ansvar for den skade, som måtte forvoldes, eller for de udgifter som måtte være nødvendige til korrekt udførelse.

Udføres arbejdet af familie, venner og bekendte, bærer du som andelshaver ansvaret for at arbejdet er udført håndværksmæssigt forsvarligt. Det gælder også hvis de pågældende ikke er faguddannede og/eller ikke modtager betaling for det udførte arbejde. Det er kun faguddannede håndværkere, der har et professionsansvar for håndværksmæssig korrekt udførelse, hvis de har modtaget betaling for deres arbejde.

Et erstatningsansvar forældes som udgangspunkt efter 3 år, men forældelsesreglen kan suspenderes, hvis der er tale om skjulte fejl, som det ikke har været muligt at opdage. I så fald vil der gælde en forældelsesregel på 10 år.

For så vidt angår håndværkere, er det underordnet om disse er autoriserede eller ej, idet disse direkte er erstatningsansvarlige for faglige fejl, og krav imod disse kan rettes uden om andelshaveren, der har fået arbejdet udført, og direkte mod håndværkerne.

For sådanne håndværkere gælder der tilsvarende forældelsesregler på henholdsvis 3 år og maksimalt 10 år.

Når der i andelsboligforeningen gælder regler om, at der til autoriserede arbejder kun må anvendes autoriserede håndværkere, skærper det erstatningsgrundlaget for den andelshaver, der selv har udført arbejder, som hører under en autoriseret elektriker eller VVS-installatør, da en overtrædelse af en sådan regel i sig selv indebærer et erstatningsansvar.

Vedtaget af bestyrelsen den 17. marts 2020