Forbedringer

VEJLEDNING

Forbedringer i andel: Hvad og hvordan?

Hvis du overvejer at udføre nogle forbedringer i din andel i AB Aarhusgaarden, skal du være opmærksom på følgende:

Vedligeholdelse eller forbedringer: der skelnes mellem dem.

  • vedligeholdelse er fx udskiftning af defekte hvidevarer, maling og lignende. Ifølge foreningens vedtægter er andelshaveren forpligtet til at foretage vedligeholdelse indvendigt i andelen (se paragraf 8)
  • forbedring er fx renovering af køkken eller badeværelse.

Går du med konkrete overvejelser om forbedringer, bør du kontakte viceværten. Han kan rådgive dig om mange forhold, fx hvad foreningen tager sig af at vedligeholde: faldstammer, hovedforsyningsrør for koldt og varmt vand, vinduer og altandøre.

Særlige krav:

Hvis forbedringer medfører ændringer af el- og vvs-installationer i andelen, skal de udføres af eller i det mindste godkendes af en autoriseret installatør. Når det er udført, skal der gives en skriftlig tilbagemelding til bestyrelsen om det.

Afslibning af gulve: Inden det foretages, skal viceværten vurdere gulvets tilstand (kan det tåle en afslibning?). Arbejdet skal foretages af et anerkendt gulvafslibningsfirma.

Vægge: Hvis du ønsker at fjerne en væg, skal du have bestyrelsens godkendelse til det.

Når man har fået afklaret planen for en forbedring i andelen, skal man underette bestyrelsen. Det hedder i vedtægterne paragraf 9:

“Medlemmerne er berettiget til at foretage forandringer i lejligheden. Inden forandringer udføres, skal denne anmeldes skriftligt til bestyrelsen.”

Gennemførelse af en forbedring

Når arbejdet skal udføres, skal man være opmærksom på hvilke gener det kan påføre andre andelshavere, fx midlertidig afbrydelse af vandforsyning, støjende eller støvende arbejde.

Man bør på forhånd advisere de beboere/erhvervsdrivende der kan blive berørt af arbejdet; det kan ske ved opslag i opgangen.

Ved arbejde der medfører støj og støv, bør man bestræbe sig på at mindske generne for andre mest muligt, fx. ved at holde arbejdet inden for normal arbejdstid på hverdage,  ved arbejde der medfører støv i opgange at rengøre disse arealer regelmæssigt.

Når forbedringen er gennemført

Så snart arbejdet er afsluttet og der kan opstilles et regnskab for forbedringen, skal man kontakte bestyrelsen for at få fastsat værdien af forbedringen.

Hvis man senere ved et salg ønsker at medtage værdien af forbedringer i salgssummen, er det nødvendigt at man har fået fastsat værdien snarest efter at forbedringen er udført og senest inden for et år.

Læs nærmere i afsnittet neden for om “Retningslinier for fastsættele af forbedringstillæg”.

Juni 2016.       Bestyrelsen

RETNINGSLINIER FOR FASTSÆTTELSE AF FORBEDRINGSTILLÆG

Indledning:

Forandringer i andelen skal anmeldes til bestyrelsen. Anmeldelsen skal være skriftlig og afleveres til bestyrelsen inden 4 uger før arbejderne iværksættes bestyrelsen giver en tilbagemelding.
Såfremt arbejderne kræver byggetilladelse, skal andelshaveren selv indhente denne og aflevere kopi heraf til bestyrelsen inden arbejdet iværksættes.

Ved salg af en andel skal bestyrelsen i henhold til vedtægternes § 12, stk. 2 godkende de vilkår, der aftales for overdragelsen af andelen, herunder fastsættelsen af prisen for forbedringer, inventar og løsøre efter § 14. Det påhviler den fraflyttende andelshaver til bestyrelsen at udarbejde en udførlig opgørelse over disse snarest efter at forbedringen er udført og senest inden for et år, jfr. § 14, stk. 1. Opstår der uenighed om fastsættelse af prisen for forbedringer, inventar og løsøre, afgøres disse efter § 14, stk. 2, 3 og 4 af en sagkyndig skønsmand.

1. HVAD ANSES SOM FORBEDRINGER?

Til vurderingen af hvilke arbejder der anses for forbedringer, anvendes det lejeretlige forbedringsbegreb i Lejelovens § 58, efter den af domstolene fastlagte retspraksis. For at et arbejde kan anses som forbedring, skal dette have medført en forøgelse af brugsværdien af lejligheden – i modsætning til udførelse af vedligeholdelsesarbejder. Forbedringen skal endvidere kunne konstateres som værende til stede i boligen, og forbedringsarbejdet skal være udført, enten af en faguddannet håndværker, eller hvis det er udført af andelshaveren selv eller andre, skal udførelsen være håndværksmæssig korrekt.
Eksempel:
Poul og Pia har købt en andel, hvor der fem år tidligere er blevet installeret et nyt badeværelse. Ved overtagelsen er badeværelses nedskrevet til en værdi på 125000 kr. Ved indflytning beslutter Poul og Pia, at installere et nyt badeværelse til en værdi af 210000 kr., og i forbindelse med renoveringen fjernes det gamle badeværelse. Udover at lave badeværelse, så bliver entré desuden tapetseret og gulvet bliver afhøvlet til en værdi af 24000 kr.
Tapetsering og afhøvling af gulve betragtes ikke som forbedringer, men som vedligeholdelse og da man ikke kan have imaginære gamle forbedringer, vil restværdien for det gamle badeværelse blive nulstillet og forbedringerne vil blive på i alt 210000 kr.

El- og vvs-installationer skal være udført eller godkendt af en autoriseret installatør.

Værdien af eget arbejde vurderes på samme måde som forbedringer udført af faguddannede håndværkere, såfremt kvaliteten er af samme niveau. I modsat fald kan værdien af det udførte arbejde skønsmæssigt nedsættes.

2. PROCEDUREN FOR VÆRDIFASTSÆTTELSEN.

Straks efter at forbedringsarbejdet er afsluttet, skal der hos bestyrelsen indhentes en godkendelse af forbedringens værdi, således at forbedringstillæggets størrelse hermed bindende bliver fastlagt – og dermed grundlaget for det tillæg der kan beregnes ved et senere salg, efter at der er foretaget afskrivninger, som anført nedenfor i punkt 4. Foreligger der udførlig dokumentation i form af kvitterede håndværkerregninger med beskrivelser af det udførte arbejde, fastsættes værdien af forbedringstillægget på dette grundlag efter at bestyrelsen har besigtiget forbedringerne.
Såfremt den foreviste skriftlige dokumentation er utilstrækkelig som grundlag for værdifastsættelsen, eller såfremt den foreviste dokumentation efter bestyrelsens skøn står i et åbenbart urimeligt forhold til den konstaterede stigning i brugsværdien, kan bestyrelsen kræve at værdifastsættelsen sker af en af bestyrelsen udpeget skønsmand.

3. VÆRDIFASTSÆTTELSE AF SKØNSMAND.

Har forbedringsarbejderne ikke været anmeldt til bestyrelsen, eller foreligger der ikke regningsdokumentation helt eller delvist for de udførte arbejder, lader bestyrelsen en skønsmand, udpeget af bestyrelsen, foretage værdifastansættelsen.
Honoraret for skønsmandens arbejde betales af den fraflyttende andelshaver. Desuden skal skønsmanden også træffe afgørelse, hvis andelshaveren ikke kan godkende bestyrelsens værdiansættelse.
I tilfælde af tvivl eller uenighed om, hvornår forbedringsarbejder er udført, afgøres dette også endeligt af skønsmanden.

4. AFSKRIVNING AF FORBEDRINGSTILLÆG.

Når forbedringsarbejderne er opgjort og værdisat, samt det er afgjort eller dokumenteret, hvornår arbejderne er udført, afskrives disse efter følgende retningslinjer:

  • Hårde hvidevarer eller lignende afskrives lineært over 10 år.
  • Modernisering af køkken afskrives lineært over 20 år.
  • Modernisering af badeværelse og øvrige bygningsmæssige forbedringer afskrives lineært over 25 år.

5. PÅBUD OM UDFØRELSE AF ARBEJDER.

Såfremt der i forbindelse med besigtigelse af en lejlighed konstateres udført arbejder

og forandringer af lejligheden, som efter bestyrelsen eller skønsmandens opfattelse er ulovlige eller uforsvarlige, kan disse kræves bragt i orden inden en af bestyrelsen meddelt frist.

6. ANSVAR FOR FORBEDRINGER.

For at få klarhed over hvilket ansvar en andelshaver har for de forbedringer vedkommende
foretager i en andel, har bestyrelsen konsulteret AB Aarhusgaardens advokat, som i det følgende redegør for hovedretningslinjerne:

Såfremt en andelshaver selv har udført arbejder, og det efterfølgende viser sig, at det ikke har
været udført håndværkmæssigt korrekt, er der naturligvis ansvar for den skade, som måtte forvoldes, eller for de udgifter som måtte være nødvendige til korrekt udførelse, idet der kan stilles krav til eget arbejde om at det udføres fagligt forsvarligt.

Udføres arbejdet af andelshaverens venner og bekendte, bærer andelshaveren selv ansvaret for at arbejdet er udført korrekt og fagligt forsvarligt, hvis arbejdet udføres uden betaling, eller at de pågældende venner, der udfører arbejdet, ikke er faguddannede og modtager betaling for det udførte arbejde. Det er kun faguddannede håndværkere, der har et professionsansvar for håndværksmæssig korrekt udførelse, hvis de har modtaget betaling for deres arbejde. Gratis arbejde er vennetjenester og således på andelshaverens eget ansvar.

Et erstatningsansvar forældes som udgangspunkt efter 3 år, men forældelsesreglen kan suspenderes, hvis der er tale om skjulte fejl, som det ikke har været muligt at opdage; i så fald vil der gælde en forældelsesregel på 10 år.

For så vidt angår håndværkere, er det underordnet om disse er autoriserede eller ej, idet disse direkte er erstatningsansvarlige for faglige fejl, og krav imod disse kan rettes udenom andelshaveren, der har fået arbejdet udført, og direkte mod håndværkerne.

For sådanne håndværkere gælder der tilsvarende forældelsesregler på henholdsvis 3 år og maksimalt 10 år.

Når der i andelsboligforeningen gælder regler om, at der til autoriserede arbejder kun må anvendes autoriserede håndværkere, skærper dette naturligvis erstatningsgrundlaget for den andelshaver, der selv har udført arbejder der henhører under en autoriseret elektriker eller VVSinstallatør, da en overtrædelse af en sådan regel i sig selv indebærer et erstatningsansvar.
På denne baggrund vil bestyrelsen indskærpe

  • at man skal bruge håndværkere, hvis man vil undgå erstatningsansvar,
  • og at man skal bruge autoriserede håndværkere, når der er tale om el- og VVS-installationer.

Vedtaget af bestyrelsen den 8. juli 2015.